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行政復議決定書(2018)2號

發布日期: 2018-11-02 11:11      

申請人向本機關提出行政復議申請,請求確認被申請人將00398某某不動產權登記在金華監獄名下的行為違法并撤銷該登記行為。相關申請材料本機關于2018115日收悉。經審查,本機關依法于次日受理,并于同月18日向被申請人和第三人分別寄送答復通知書和參加行政復議通知書及申請材料副本。同月26日,本機關收到被申請人的答復材料。201837日,本機關依法召開聽證會。經審查,本案現已審理終結。

申請人稱:申請人繼父顧某某(以下簡稱顧某某)一生都奉獻給了金華監獄,父親及其父母都是97年回歸之前香港公民,學歷大專,文革期間回故鄉慈溪探親。由于眾所周知的原因蒙冤入獄在金華監獄服刑,文革結束后政策性平反由服刑人員成為金華監獄的工作者,至退休。擔任司務長的職務,由于工作上兢兢業業,作風清廉,為人正直灑脫,工作了一生也沒有買房及積蓄,退休后清退了分配用房。200441日單位集資建造經濟適用房。因為父親生前并無住房,又無力購買房屋。本人考慮到父親的養育之恩。加上金華監獄宣稱是給本單位職工無房戶的福利,并說土地由農場土地和政府土地交換而來。土地不花一分錢。只算建房成本。而且由本單位的工作人員親自現場管理,品質有保證,就由申請人本人2004年出資5萬元購買房屋,給父母居住,當時周邊商品房價也就一二千元每平方。退休在店里幫忙,2005年查出肺癌到安地療養,20098月父親因病去世,但由于種種原因金華監獄經濟適用房未能竣工。父親為金華監獄奉獻一生也未享受單位的住房福利。200948日單位又要通知交錢,工作人員說小區周邊都是自己單位營業房,建好后,可以出售或出租,用于補償房價作為職工享受的福利。2013年房屋終于交付使用并交了鑰匙,當時提出房產證事宜,工作人員回復有關手續在審批當中,到時候會通知。20148月份申請人又打電話給相關人員,回復說這個是經濟適用房,有政策規定5年內不準做給外人,繼承也不行。20171114申請人到不動產權證登記中心查詢才發現本由遺孀和子女繼承的房產,竟然登記在金華監獄下。雖然,金華監獄故意隱瞞本案房屋早已出售給本單位退休職工顧某某的事實,進行申請房屋登記。但是,申請人認為被申請人的行為違反相關法律規定,①依據《房屋登記辦法》第七條第三項:辦理房屋登記,一般依照下列程序進行:(三)審核;不動產登記中心沒有審核房屋的來源性質是因單位建筑房屋、新建房屋、個人建造房屋等,申請房屋所有權來源初始登記為空白,未盡法定職責。因為沒有提供房屋來源的特殊情況符合登記機構認為必要時,可以就登記事項進行公告。但是被申請人沒有進行公告。②也違反了第十九條第一項:辦理下列房屋登記,房屋登記機構應當實地查看;③朱某某沒有代理資格,違反了《房產經紀管理辦法》中第三條、第九條、第十條、第三十三條第二項。(一)房屋所有權初始登記;【要旨】實地查看情形【釋義】本條是對房屋登記機構在辦理房屋登記時需要實地查看的幾種情形的明確和細化。《物權法》第十二條第二款規定:“申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的,登記機構可以要求申請人補充材料,必要時可以實地查看。”這不僅是賦予了登記機構更大的審查權力,也加大了登記機構的責任。因此,登記機構應在職權范圍內,充分履行職責,盡可能地保證如實、準確、及時地登記不動產物權有關事項,避免登記錯誤。考慮到登記的效率問題,在辦理房屋登記的過程中,不可能對所有的房屋登記申請都進行實地查看,因此,本條在《物權法》的基礎上,進一步明確了必須要進行實地查看的幾種情形:第一:房屋所有權初始登記必須要進行實地查看。房屋所有權初始登記是因合法建造房屋而申請的登記,是對業已存在的房屋所有權的第一次登記。為了使登記所確認的權利與實際的權利相一致,避免申請人偽造材料“無中生有”,維護登記的權威性和公信力。實地查看不僅能有效地避免因申請人提交的申請資料與事實情況不符而造成的登記機構的登記錯誤,而且能切實保護權利人依法應當享有的合法權益,因此登記機構要求進行實地查看時,申請人有義務予以配合現場的查看和資料的提供。登記機構可采取現場測繪、拍照、攝像等方式對房屋的自然狀況記錄存檔以備查,也可通過對權利人、利害關系人和相鄰權利人就房屋自然狀況、權利狀況和其他狀況進行詢問來明確不動產物權的設立、消滅。(可以向物管了解房屋所有人)由于被申請人違反法定程序,主要事實不明,證據不明而且濫用職權。房屋產權被他人錯誤登記,違反了《房屋登記辦法》第六條、第七條第3項,第十九條第1項、第二十條第2項,請復議機關依據復議法二十八條第三項《中華人民共和國物權法》第九條,本著法律工作者的良知和神圣使命依法作出公平、公正的決定。雖然說“國家犯罪是一切犯罪的根源,但申請人還是懇請法制辦全體工作人員能保持中立性、獨立性、公正性、正義性,積極響應十九大全面依法治國理念。抄黨章十遍不如踐行社會主義核心價值觀一遍,申請人有理由相信法律工作者們一定會與時俱進理清疑點。用法律的達摩克利斯之劍沖破阻力依法做出公平、公正的決定。

申請人提供的證據材料有(以下均為復印件):身份證復印件、公證書、浙江省統一收款收據、火化證明、浙江省省直單位專用房(自建專用房)買賣協議書、收款收據、工商服務業統一收款收據、不動產權屬查詢結果單、房屋所有權初始登記申請書、詢問筆錄、報紙、照片、金華宏譽聯合會計師事務所的審計報告、關于制定“某某家園”小區住房核價方案的報告等材料。

被申請人答復稱:一、涉案00398某某號不動產權登記的具體行政行為合法有據。被申請人辦理不動產登記是依申請而作出的具體行政行為。被申請人在20148月收到第三人浙江省金華監獄提交的李漁路2229號某某家園10-l-502室的房屋所有權初始登記申請書,經審核該小區系第三人浙江省金華監獄單位自建的經濟適用房,用地、建設、規劃、竣工手續齊備,故予以初始登記。二、顧某某與第三人浙江省金華監獄之間存在房屋買賣協議,本案的爭議實質是顧某某與第三人浙江省金華監獄之間的民事合同糾紛,與登記無關。從申請人提交的《浙江省省直單位專用房(自建專用房)買賣協議書》來看,本案實際上是第三人浙江省金華監獄與顧某某之間房屋買賣合同是否得到全面履行的民事糾紛,而被申請人進行不動產登記是依申請而作出的具體行政行為,顧某某從未向被申請人提出不動產登記申請。本案中申請人如認為該合同有效,應該先與第三人浙江省金華監獄確認涉案房屋的權屬,再與第三人浙江省金華監獄共同向被申請人申請轉移登記。三、申請人并不符合行政復議的主體資格。從申請人提交的繼承公證書來看,顧某某的遺產分配公證書中并未包括涉案李漁路2229號心恰家園l0-1-502室的房屋,且顧某某的繼承人也還包括了第三人周某某,故申請人并不符合《行政復議法》第九條、第十條的規定,申請人不是適格的行政復議申請主體。綜上,被申請人依法李漁路2229號某某家園10-1-某某室的房屋進行登記,事實清楚、證據確鑿、使用依據正確,程序合法。請依法駁回申請人申請事項。

被申請人提供的證據材料有(以下均為復印件):房屋所有權初始登記申請書、法律法規等材料。

第三人浙江省金華監獄稱:一、涉案00398某某不動產登記在金華監獄名下的行為合法。金華監獄于2004年起開始經濟適用房的籌建,顧某某(系申請人繼父)于2004年預交房款伍萬元,享有經濟適用房的購買資格。其2009年病逝時,房子尚未交付。2010年顧某某家屬再次預交十萬元房款,房子開始陸續交付,顧某某的家屬挑選到某某家園10-1-某某房產,2014年起開始做房產證和土地證。顧某某的家屬在交納了十五萬元預付房款后,再未交其他款項,而根據金華市華誠房地產土地評估有限責任公司的評估報告、金華市宏譽聯合會計師事務所的審計報告和金華監獄金監辦【201428號文件,10-1-某某號房屋應交房款為186532.64元(含利息),經多次催促,但顧某某的家屬一直未交清房款,尚欠36532.64元。我方作為“某某家園”經濟適用房的非房地產開發方,在申請人未完全支付房款的情況下,將房產證暫時登記在金華監獄名下,程序正當,行為合法。二、申請人不符合行政復議的主體資格。顧某某的配偶周某某仍在世,根據規定,某某家園10-1-某某房產在交清房款的情況下,可以轉移登記在周某某的名下。且從申請人提供的公證書來看,未發現遺產分配包括某某家園10-1-某某房產。故申請人不符合本行政復議案的主體資格。綜上所述,被申請人對申請人作出的00398某某不動產登記行為,事實清楚,依據充分,適用法律準確,程序合法。因此,懇請行政復議機關依法予以維持。

第三人浙江省金華監獄提供的證據材料有(以下均為復印件):金華市李漁東路南側某某家園區塊商品住房平均價格估價意見書、金華宏譽聯合會計師事務所的審計報告、關于“某某家園”小區住房核價方案的通知(金監辦〔201428號)、關于“某某家園”小區住戶房產證辦理中戶主登記規定的通知等材料。

第三人周某某稱:第三人懇請法制辦將房產過戶在第三人周某某名下。1996-2005年,顧某某及本人在申請人經營的店鋪幫助經營。在此期間申請人沒有支付顧某某勞動報酬,2006年初查出肺癌,我們兩人才到安地養病,所以,由申請人出資的15萬元房屋購買款是共同家庭財產。在聽證中希望將房產登記到申請人名下。

第三人周某某提供的證據材料有(以下均為復印件):身份證等材料。

經審理查明:申請人父親顧某某生前系第三人浙江省金華監獄單位職工。200446日,顧某某向第三人浙江省金華監獄交納經濟適用房前期房款五萬元。200817日,顧某某與第三人浙江省金華監獄簽訂《浙江省省直單位專用房(自建專用房)買賣協議書》,協議約定第三人浙江省金華監獄將位于李漁路2229號某某家園l0-1-502室的房屋出售給顧某某,預售價款為十五萬元,由于小區還在建設過程中,房價最后要根據竣工決算報告如實調整;第十三條規定,本協議由甲乙雙方簽章并在乙方付清房款后生效。顧某某于20098月去世。2010312日,申請人方向第三人浙江省金華監獄再次交納十萬元房款。2013年申請人方收到該房鑰匙并實際占有使用。

另查明,顧某某與第三人周某某于1992118日登記結婚。顧某某有三個繼子女,分別是林某某、林某某、林某某(即申請人)。201435日,第三人浙江省金華監獄委托金華市華誠房地產土地評估有限責任公司對“某某家園”區塊商品住房平均價格進行估價后確定該區塊商品住房在估價時點的平均價格為2400/平方米。2015512日,第三人浙江省金華監獄委托的金華宏譽聯合會計師事務所對“某某家園”項目涉及的財務狀況進行審計后作出審計報告,認為第三人浙江省金華監獄的財務報表在重大方面按照《企業會計制度》的規定編制,公允反映了“某某家園”項目截止至2015430日止的財務狀況及財務收支情況。根據評估測算,涉案房屋總價為186532.64元,尚欠36532.64元。后,第三人浙江省金華監獄多次催促申請人方交納剩余房款,但申請人方至今未向第三人浙江省金華監獄交清剩余36532.64元款項。2014910日,被申請人經第三人浙江省金華監獄向房管部門申請后將上述房屋進行初始登記。

以上事實有公證書、浙江省統一收款收據、火化證明、浙江省省直單位專用房(自建專用房)買賣協議書、收款收據、工商服務業統一收款收據、不動產權屬查詢結果單、房屋所有權初始登記申請書、金華市李漁東路南側某某家園區塊商品住房平均價格估價意見書、金華宏譽聯合會計師事務所的審計報告、關于制定“某某家園”小區住房核價方案的報告等證據證實。

本機關認為:1、根據顧某某與第三人浙江省金華監獄簽訂的《浙江省省直單位專用房(自建專用房)買賣協議書》第十三條規定,本協議由甲乙雙方簽章并在乙方付清房款后生效。顧某某方并未交清房款,該合同并未生效。顧某某方并未取得相關房屋的所有權。2、該涉案房屋為第三人浙江省金華監獄為單位職工籌建的經濟適用房。根據第三人浙江省金華監獄《關于“某某家園”小區住戶房產證辦理中戶主登記規定的通知》的有關規定,申請人(戶主)已過世的,可以以申請人(戶主)的配偶作為申請人(戶主)進行登記。本案中,顧某某雖已去世,但其配偶周某某(第三人)仍然健在。也就是說,即使顧某某方交清剩余房款,有資格向被申請人申請涉案房屋不動產登記的主體也應是第三人周某某。申請人尚不具備申請本案行政復議的主體資格。綜上,根據《中華人民共和國行政復議法實施條例》第四十八條第一款第二項之規定,本機關決定如下:

駁回申請人的行政復議申請。

申請人如對本決定不服,可自收到決定書之日起15日內提起行政訴訟。

金華市人民政府

2018315
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